Hvad koster en tilstandsrapport? Pris, regler, skattefradrag

De fleste boligsælgere står på et tidspunkt med spørgsmålet: hvad koster en tilstandsrapport? Prisen varierer, og reglerne kan være forvirrende – men én ting er sikker: du kan spare flere tusinde kroner ved at kende markedet og få et opdateret overblik over priser, pakkeløsninger, betalingsansvar og muligheden for skattefradrag.

Typisk prisinterval: 4.000 – 10.000 kr ·
Pakke med energimærke og elrapport: fra 8.848 kr ·
Gyldighedsperiode: 1 år ·
Udarbejdes af: godkendt byggesagkyndig ·
Pris for sommerhus: ofte 5.000 – 9.000 kr

Hurtigt overblik

1Pris

Tilstandsrapport alene: 4.000-10.000 kr (Boligsiden.dk – boligguide)
Pakke med energimærke: fra 8.848 kr (Primabolig.dk – prisside)
Sommerhus: ofte 5.000-9.000 kr (Idenyt.dk – boligøkonomi)
Pris varierer efter størrelse og geografi (Tjekpriser.dk – prisanalyse)

2Regler

Obligatorisk ved salg af ejerbolig (Boligsiden.dk – boligguide) (Bygga.dk – byggesagkyndig guide)
Gyldig i 1 år (ejerboliger) – 6 måneder for sommerhuse (Idenyt.dk – boligøkonomi) (Bygga.dk – byggesagkyndig guide)
Skal udarbejdes af godkendt byggesagkyndig (Bygga.dk – byggesagkyndig guide)
Sælger betaler som hovedregel (Boligsiden.dk – boligguide) (Bygga.dk – byggesagkyndig guide)

3Skattefradrag

Kan trækkes fra som salgsomkostning (Boligsiden.dk – boligguide)
Fradrag i kapitalindkomst for private (Idenyt.dk – boligøkonomi)
Kræver dokumentation (Bygga.dk – byggesagkyndig guide)
Anderledes regler for erhvervsdrivende (Tjekpriser.dk – prisanalyse)

4Salg uden rapport

Lovligt, men udvidet hæftelse i 20 år (Boligsiden.dk – boligguide)
20 års ansvar for skjulte fejl (Idenyt.dk – boligøkonomi)
Køber kan kræve rapport i handlen (Bygga.dk – byggesagkyndig guide)
Anbefales kraftigt at få rapport (Primabolig.dk – prisside)

Her er de væsentligste nøgletal samlet i en overskuelig tabel.

Overskrift	Værdi
Typisk pris	4.000 – 10.000 kr
Pakke med energimærke	fra 8.848 kr (prisgaranti)
Gyldighed	1 år
Udarbejdes af	godkendt byggesagkyndig (fra Erhvervsstyrelsens liste)
Lovpligtig	Ja, ved salg af de fleste ejerboliger
Skattefradrag	Ja, som salgsomkostning for private sælgere

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en byggeteknisk gennemgang af en bolig udført af en godkendt byggesagkyndig. Rapporten registrerer skader, risici og vedligeholdelsesbehov og er obligatorisk ved salg af de fleste ejerboliger ifølge Boligsiden.dk (boligguide). Den indeholder en tilstandsgrad (TG) for hver bygningsdel, som giver køber et klart billede af boligens stand.

Hvad indgår i en tilstandsrapport?

Tag, facade, vinduer og døre
Vægge, gulve og lofter
Installationer (el, varme, VVS) – dog ikke elrapportens detaljer
Skorstene, kælder og fundament

Hvad er forskellen på tilstandsrapport og elrapport?

En elrapport (elinstallationsrapport) fokuserer udelukkende på elinstallationer og er ofte en del af en pakke. Mange udbydere tilbyder kombinationen af tilstandsrapport, elrapport og energimærkning til en samlet pris, eksempelvis 7.000–13.000 kr for et helårshus (Primabolig.dk – prissammenligning).

Fangsten

Elrapporten er ofte billigst som del af en pakke – at bestille den separat kan koste næsten lige så meget som en tilstandsrapport alene.

Implikationen: vælger du en pakke, får du mere for pengene, men kun hvis du har brug for alle tre rapporter.

Hvad koster en tilstandsrapport?

Prisen for en tilstandsrapport varierer, men de fleste sælgere betaler mellem 4.000 og 10.000 kr. Den præcise pris afhænger af boligtype, størrelse og geografi. Her er de typiske prisniveauer opdelt.

Forskellen på tværs af boligtyper fremgår af denne sammenligning.

Boligtype	Pris (kun tilstandsrapport)	Pris (pakke med energimærke og elrapport)
Helårshus	4.000-10.000 kr	7.000-13.000 kr
Sommerhus	4.000-5.000 kr	Varierer
Landejendom	Kan overstige 10.000 kr	Varierer

Pris for tilstandsrapport alene

En tilstandsrapport alene koster typisk 4.000 – 9.500 kr ifølge Primabolig.dk (prisoversigt). Boligsiden.dk (boligguide) angiver spændet 4.000–10.000 kr med reference til Erhvervsstyrelsens retningslinjer.

Pris for pakke med energimærke og elrapport

Vælger du en kombineret løsning, stiger prisen. Primabolig.dk (prisoversigt) oplyser, at en samlet pakke med tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærkning koster 7.000–13.000 kr for et helårshus. Idenyt.dk (boligøkonomi) nævner et typisk prisniveau på 5.000–11.000 kr afhængig af boligstørrelse.

Pris for sommerhus og landejendom

Sommerhuse er ofte billigere: 4.000–5.000 kr for tilstandsrapport alene (Primabolig.dk – prisside), men mange udbydere ligger i intervallet 5.000–9.000 kr. For landejendomme med større arealer kan prisen overstige 10.000 kr.

Hvad påvirker prisen?

Boligens areal og kompleksitet (f.eks. flere bygninger, skunk eller krybekælder)
Geografisk placering – priser er højere i hovedstadsområdet (Tjekpriser.dk – prisanalyse)
Udbyderens prisstruktur – nogen opererer med faste priser, andre med timepris
Hastelevering (inden for 3 hverdage) koster typisk ekstra 900 kr (Primabolig.dk – prisside)

Mønsteret: små boliger og sommerhuse er billigst, mens store huse og pakkeløsninger koster mest.

Kort fortalt: Sælgeren betaler 4.000-10.000 kr for en tilstandsrapport. Pakkeløsninger kan samlet set være billigere, men kun hvis du har brug for alle rapporter.

Hvem skal betale for en tilstandsrapport?

Sælgers ansvar

Som udgangspunkt betaler sælger for tilstandsrapporten. Det fremgår af Boligsiden.dk (boligguide), at sælger skal indhente tilbud og afholde omkostningen. Rapportens tilstedeværelse begrænser sælgers hæftelse for skjulte fejl.

Kan køber betale?

Køber kan selv bestille en rapport, men omkostningerne kan aftales mellem parterne. Hvis rapporten er mere end et år gammel, kan køber kræve en ny på sælgers regning (Bygga.dk – byggesagkyndig guide).

Hvad sker der ved fælles aftale?

Ved en fælles aftale om at opdatere eller forny rapporten deles udgiften ofte. En fornyelse af en eksisterende rapport (uden nyt besøg) koster typisk 500–1.000 kr (Primabolig.dk – prisside).

Det betyder: som sælger bør du selv bestille rapporten tidligt – så har du styr på omkostningen og undgår forhandling på et senere tidspunkt.

Kan man sælge et hus uden tilstandsrapport?

Lovkrav om tilstandsrapport

Ja, det er lovligt at sælge uden tilstandsrapport – men konsekvenserne er alvorlige. Sælger hæfter derefter for skjulte fejl i 20 år (Boligsiden.dk – boligguide). Har man en tilstandsrapport, begrænses hæftelsen til 1 år for synlige fejl og 5 år for skjulte (20%-reglen).

Undtagelser

Ejendomme solgt som “beset som den er” kan undtages, men det frarådes af samtlige rådgivere. De fleste købere vil kræve en tilstandsrapport i købsaftalen. Overvejer du at købe i stedet, kan du se Huse til salg i Borup for at få et indtryk af markedet.

Konsekvenser ved fravalg

Ingen begrænsning af ansvar for skjulte fejl
Risiko for dyre retssager
Sværere at sælge – købere forventer rapporten

Konsekvensen

At undlade tilstandsrapporten sparer dig måske 5.000 kr nu, men kan koste dig over 100.000 kr i erstatning senere. Det kan simpelthen ikke betale sig.

Risikoen står ikke mål med besparelsen: uden rapport hæfter du i to årtier for skjulte fejl.

Kan man trække en tilstandsrapport fra i skat?

Fradrag for salgsomkostninger

Udgiften til tilstandsrapport kan fratrækkes som salgsomkostning, hvis du får et skattepligtigt tab eller fortjeneste ved salget (Idenyt.dk – boligøkonomi). For private boligsælgere er der fradrag i kapitalindkomsten.

Skattepligt ved salg

Fradraget gælder kun, hvis der er en skattepligtig gevinst eller et tab. Hvis boligen sælges med avance, reducerer rapportudgiften avancen. Har du tab, øger det fradragsberettigede tab.

Sådan gør du

Gem dokumentation for betalingen (faktura, kvittering).
Indberet udgiften i rubrik 233 (kapitalindkomst) på årsopgørelsen.
Kontakt SKAT, hvis du er i tvivl om beregningen.

Bemærk: For udlejningsejendomme og erhvervsdrivende gælder andre regler – her er fradraget ofte i virksomhedsordningen (Tjekpriser.dk – prisanalyse).

For private sælgere er reglen enkel: gem fakturaen og indberet – så har du trukket udgiften fra.

Sådan bestiller du en tilstandsrapport – trin for trin

Processen er enkel, men kræver forberedelse. Følg disse trin for at undgå fælder.

Find godkendt byggesagkyndig – brug Erhvervsstyrelsens liste på boligejer.dk.
Indhent 2-3 tilbud – priser varierer; bed om fast pris.
Aftal pakkeindhold – tilstandsrapport alene eller kombineret med elrapport og energimærke.
Bestil tid – besøget varer 2-4 timer afhængig af boligens størrelse.
Modtag rapporten – typisk digitalt inden for 5-10 hverdage.
Tjek rapporten – gennemgå bygningsdelene og spørg ved uklarheder.

Har du brug for akut levering, tilbyder flere udbydere hastegebyr for levering på 3 hverdage mod et tillæg på ca. 900 kr (Primabolig.dk – prisside). Leder du efter bolig i området, kan du også se Hus til salg Grenå.

Kernen: jo hurtigere du bestiller, jo bedre tid har du til at gennemgå rapporten inden salget.

Bekræftede fakta

Prisinterval 4.000-10.000 kr (Boligsiden.dk)
Sælger betaler som udgangspunkt (Boligsiden.dk)
Tilstandsrapport er gyldig i 1 år (Bygga.dk)
Kan trækkes fra som salgsomkostning under visse betingelser (Idenyt.dk)

Hvad der er uklart

Præcis pris afhænger af boligtype, geografi og udbyder (Tjekpriser.dk)
Skattefradragets størrelse afhænger af samlet salgsomkostning og skattepligtig fortjeneste/tab
20%-reglen anvendes kun, hvis der er tilstandsrapport

En tilstandsrapport koster mellem 4.000 og 10.000 kroner

– Erhvervsstyrelsen via Boligsiden.dk (boligportal)

En tilstandsrapport alene koster typisk mellem 4.000 – 9.500 kr

– PrimoBolig.dk (prissammenligningsside)

Tilstandsrapport, el-rapport og energimærke fra kr. 8.848,-

– Energihuset Danmark (energirådgivning)

Flere kilder

byggesagkyndig.nu, bolius.dk, maeglerinfo.dk

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er en elrapport?

En elinstallationsrapport gennemgår boligens elinstallationer og er ofte en del af en samlet pakke med tilstandsrapport og energimærkning.

Hvornår skal tilstandsrapporten foreligge i handlen?

Rapporten skal være klar senest ved overtagelsen, men de fleste sælgere bestiller den allerede ved salgsopstillingen.

Kan man få tilstandsrapport til fast pris?

Ja, flere udbydere tilbyder fast pris. Eksempelvis Energihuset Danmark med en samlet pakkepris på 8.848 kr.

Hvad dækker 20%-reglen, og hvornår gælder den?

Reglen betyder, at sælger hæfter for op til 20% af salgssummen ved skjulte fejl, men kun hvis der foreligger en tilstandsrapport. Uden rapport bortfalder loftet.

Hvordan finder jeg en godkendt byggesagkyndig?

Brug Erhvervsstyrelsens officielle liste på boligejer.dk. Du kan også spørge din ejendomsmægler om anbefalinger.

Er tilstandsrapporten gældende for sommerhus?

Ja, men gyldigheden er 6 måneder, og priserne er ofte lavere – typisk 5.000–9.000 kr.

Kan køber bestille en ny tilstandsrapport?

Ja, hvis sælger ikke har en gyldig rapport, kan køber kræve en ny på sælgers regning.

For private boligsælgere i Danmark er konklusionen klar: en tilstandsrapport koster typisk 4.000–10.000 kr, men besparelsen ved at sammenligne tilbud og vælge en samlet pakke kan være betydelig. Vælger du at sælge uden rapport, står du med en 20-årig hæftelse for skjulte fejl – en risiko, der langt overstiger prisen på rapporten. Få mindst to tilbud, brug en godkendt byggesagkyndig, og gem dokumentationen til skattefradraget. Så er du klædt på til en tryg handel.